Можно ли строиться на землях "для ведения КФХ"? Разрешение на строительство. Часть 2.
Нужно ли оформлять постройку на КФХ?
В пункте 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, когда для строительства объектов недвижимости разрешение на строительство, соответственно, и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не требуются, а именно: пункт 3 определяет случай строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. При этом законодатель на федеральном уровне ушел от разъяснения такого понятия как «объекты вспомогательного использования».
Вопрос о том, какое строение следует считать объектом вспомогательного использования, является для нашего случая ключевым и весьма сложным. Прямого ответа на него найти в законодательстве не удалось. Мы полагали, что об этом знают архитекторы, сталкивающиеся с подобными задачами, но пока таких архитекторов найти не удалось. Рассмотрению этого вопроса посвящена отдельная статья
Наиболее широко распространено следующее понимание: под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать любые постройки, которые предназначены для обслуживания и эксплуатации основного здания. В отдельных случаях, в судебной практике встречается мнение, что для государственной регистрации права собственности на такой объект необходимо доказывать (обосновывать) вспомогательный характер строения вплоть до того, что должен быть представлен выданный уполномоченным органом документ, подтверждающий, что разрешение на строительство настоящего объекта не требуется исходя из подпункта 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
К объектам вспомогательного использования относятся: гаражи, трансформаторные подстанции, погрузочно-разгрузочные площадки, эстакады, трубопроводы, подъезды к корпусам, котельные, контрольно-пропускные пункты, теплицы, ограждения, асфальтовые покрытия, охранные пункты, коллекторы, кабельные линии, замощения, высоковольтные линии электропередач.
Однако есть и другое понимание:
В пункте 19 статьи 1 Градостроительного кодекса Краснодарского края (Закон Краснодарского края от 21.07.2008 № 1540-КЗ) дано понятие строениям и сооружениям вспомогательного использования - любые постройки за исключением основного здания, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер (сараи, бани, летние кухни, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы и т.д.).
Необходимость наличия основного здания для признания возводимого строения строением вспомогательного использования остается не очевидной. Ничто не мешает возводить вспомогательные постройки до возведения основной.
Мы считаем наиболее правильным понимание термина «строения вспомогательного использования», основанное на соответствии строения целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка. Тогда для участка под ИЖС «основным» строением следует считать жилой дом, а вспомогательными – гараж и баню. А на участке под КФХ основные строения – склад, коровник и т.п., а вспомогательные – баня, сторожка и т.п.
Причем, это понимание не вступает в противоречие, а лишь уточняет то понимание строений и сооружений вспомогательного использования, которое является наиболее широко распространенным.
Вывод:
- Если речь идет о строении, пригодном для проживания, расположенном на земельном участке с разрешенным использованием "для ведения КФХ", и если это строение мы скромно назовем, например, «сторожка», то по нашему убеждению, оно будет являться постройкой «вспомогательного использования» и его можно никак не оформлять. Оформление построек, не требующих разрешения на строительство, является добровольным. Для надежности, рекомендуем в проекте постройки закладывать не более 50% жилых помещений, что бы исключить возможность интерпретировать это строение, как «жилой дом», строительство которого возможно только в черте поселений.
Кулиш Юрий 12.04.2011г.