Skip to main content

Условия приобретения земли для Родового Поместья

 Создателями Поселения Родовых поместий "Живая картина" на протяжении последних десяти лет тщательно изучалcя практический опыт организации и развития Родовых Поселений России, которые декларировали намерение следовать идеям, изложенным в книгах В.Н. Мегре. В результате обобщения приобретенного опыта при организации поселений Славное и Велесово, а также совместно с организаторами других поселений (в частности одного из первых и успешных поселений "Ковчег") мы пришли к однозначному выводу, что относительно быстрая передача участков в частную собственность  ставит под угрозу дальнейшее развитие и само существование поселения. При частной собственности полностью исчезает ответственность за неосвоение земли, участок теряет неделимость и может стать объектом купли-продажи или залога. Тем не менее, вариант с частной собственностью организован в соседнем поселении "Красивая сказка" новом поселении "Долина радости", а также экопосёлке "Радославль".

Почему аренда?

Нами рассмотрены варианты частной и долевой собственности на земельные участки, а также собственности, оформленной на Некоммерческое Партнерство или иное юридическое лицо. Все они имеют свои плюсы и минусы. К сожалению, возможность приобрести землю под родовое поместье в "пожизненное наследуемое владение" упразднена с 2001 г. Желающим купить землю под родовое поместье в нашем поселении, мы предлагаем вариант именно с арендой.
В 2010г. завершилось оформление поселения, удаленного от Москвы в полутора часах езды по Симферопольскому шоссе или трассе М4 Дон.  Оба шоссе считаются наиболее свободными, особенно в часы пик.
Но мало кому известно, что не только НАСЛЕДОВАНИЕ, но и НЕДЕЛИМОСТЬ поместья установлены законодательством именно для арендованных участков! При частной или долевой собственности земля автоматически дробится между наследниками, а завещание часто не может быть применено ввиду норм действующего законодательства. Если по закону становится невозможным передать землю тому, кому хотелось бы путем завещания (а оно действует далеко не во всех случаях), то благодаря ведению Наследственной книги поселения, аренду на землю можно переоформить именно по желанию наследодателя, а не на того, на кого указывает закон. О наследственных правах и вопросах будущего поселения и участников, сейчас мало кто задумывается и большинству очевидным кажется только собственность. Учитывая будущие намерения участников в отношении наследства, организаторы настоящего поселения продумали стратегию по сохранению неделимости поместий насколько это возможно. Нам приходится рабираться в земельных вопросах на такой глубине, что не все участники нас понимают, особенно по причине разных смыслов, вложенных в одни и те же слова простыми людьми и юристами. Для объяснений мы избрали юридический язык и перевести его на человеческий точным образом, не всегда удается. В разделе Разъяснения по земельному законодательству мы подробно объясняем смысл и основания решения многих вопросов, лишь на первый взгляд, кажущимися неразрешимыми.
В качестве формы владения землей наиболее похожей "на пожизненное наследуемое владение", указанной в книгах серии "Звенящие кедры России", мы выбрали (из числа возможных, в рамках действующего законодательства) аренду земельных участков у юридического лица (в нашем случае Потребительского Общества (ПО)).

Одним из существенных преимуществ аренды, перед частной собственностью, является неделимость поместья при наследовании. Также серьезным достоинством является отсутствие обязательств юридического лица по освоению и целевому использованию земли. Все они перекладываются на плечи  пользователя (или арендатора). Выражаясь юридическим языком - все права и обязанности по владению (этот юридический термин подразумевает за собой некоторые права, в частности, связанные с правом пускать кого-либо на участок или нет, владение наделяет правом собственности на движимое и недвижимое имущество на участке) и использованию (право извлекать прибыль и осваивать землю по своему усмотрению) участка, переходят к текущему пользователю земли, т.е. участнику, причем, сразу после подписания договора аренды. Аренду у юридического лица мы предлагаем заключать на длительный срок (от 5 до 49 лет) и соответственно, регистрировать в регистрационной палате. Ставка аренды устанавливается Общим собранием и должна покрывать, как минимум, сумму земельного налога (70 руб в год с 1 га). Право владения и пользования землей, имущество и все улучшения принадлежат арендатору, и ни коим образом, не юр.лицу (а то получится что-то похожее на ашрам, где людям, по документам, не принадлежит ни земля ни все что на ней).
Хочется остановиться поподробнее о возможных "опасностях" (по представлениям не малого числа участников) со стороны гос. органов на счет использования земли, находящейся в собственности юридического лица. Ответственность за использование или неиспользование, или нецелевое использование земли, сданной в аренду, юридическое лицо (в нашем случае ПО) НЕ НЕСЕТ! Это означает, что претензии государство может предъявлять только пользователю (правильнее говоря - арендатору), но никак не арендодателю. Этот нюанс люди обычно не замечают и боятся, что если земля будет у юр.лица, то ее будет легче отобрать государству или так называемым "рейдерам". Следует знать, что земля, сданная в аренду, является обремененной правами третьих лиц и принадлежит собственнику лишь частично!, поскольку он теряет все права владения и пользования (т.е. права извлечения прибыли вместе с правом выбора форм использования земли (определение видов угодий), а также собственник теряет право нахождения на территории участка, т.е. теряет право решать - кому ступать на сданный в аренду участок, а кому - нет). При смене собственника все обременения переходят к другому собственнику, поэтому, так называемым "рейдерам" (которых почему-то очень боятся некоторые участники) эти раздробленные участки вряд ли могут быть интересны. Ведь придется дело решать с каждым владельцем по отдельности, а не с юр.лицом, так сказать - оптом.  
 Если когда-нибудь возникнет у коллектива желание прекратить деятельность юр.лица, это делается достаточно просто и по стандартной процедуре (никаких других бухгалтерий, кроме держания земли в ПО нет и не планируется, чтобы не подвергать юр.лицо финансовым рискам). В результате чего земля переходит к участникам в соответствии с их целевыми взносами на покупку земли. Кто за какой участок платил, тому он и переходит в собственность. Земельные участки "привязаны" непосредственно к целевым (паевым) взносам членов юр.лица. Имущество юр. лица формируется за счет паевых (акционерских) взносов его членов и переходит в собственность членов при ликвидации. Никто из участников не сможет "прихватить" не свой участок, поскольку вносил паевый взнос исключительно за приобретение своего участка.
В настоящее время, решением Общего собрания поселения установлена форма юридического лица, в виде Потребителького Общества (ПО). Оно имеет ряд преимуществ, в отличие от НП (Некоммерческого Партнерства). Вместо срочного пользования, выбрана аренда, поскольку в ней заложено большее количество прав пользователя земли.

На период 1-го этапа  освоения Поместья, до момента передачи земли в собственность ПО, участки будут передаваться в аренду. В роли арендодателя сначала выступают создатели Поселения, после первого этапа земля переходит в собственность ПО, а участник становится его соучредителем. После вступления в ПО земельный участок оформляется участнику в аренду, как уже было сказано, с символической суммой платежа.

Имеющиеся недостатки временной аренды у огранизаторов известны, но они несравнимы с ее достоинствами:

  • не будет занятых и при этом, заброшенных участков (что очень часто бывает в поселениях при частной собственности);
  • имеется инструмент влияния коллектива на злостных нарушителей принципов добрососедства;
  • отсутствует на начальном этапе общая собственность, что минимизирует поводы для "борьбы за власть" внутри Поселения;
  • участники Поселения заведомо не будут иметь возможностей без согласия поселения перепродать участки, что автоматически отсечет от участия людей, не ставящих перед собой цели создания Родового Поместья;
  • отсекаются люди, не желающие связывать себя какими-либо минимальными обязательствами друг перед другом и перед коллективом.

 По этим существенным причинам, мы отказались от идеи прямой продажи земли участникам и остановились на передаче земли в собственность ПО членами и учредителями которого они будут являться.

За четыре года существования поселения, стало ясно, что благодаря выбранной нами форме владения землей и условиям освоения поместий, поселение активно развивается и почти все занятые участки застроены.  

На начальном этапе мы предлагаем участникам оформлять использование земельного участка, выбранного для создания Родового Поместья, в форме подписания договора аренды сроком на 1 год с автоматической пролонгацией, в случае если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора. При заключении договора аренды все права владения и пользования земельным участком переходят от арендодателя к арендатору.

В настоящее время, большинство участников поселения закончило прохождение 1-го этапа и является членами ПО. В собственность ПО оформлена их земля, которая передана решением общего собрания обратно в индивидуальную аренду (пока сроком на 5 лет, такой малый срок был выбран участниками на случай возможной смены законодательства или изменения текущей ситуации). Стратегическим принципом организации поселения является решение, что ПО средство в руках поселения. Т.е. есть Общее собрание Поселения выше Общего собрания членов ПО. Собрание ПО лишь юридически реализует решения Общего собрания Поселения. 
Оплата за аренду земли поместья, производится только на период 1-го этапа освоения, а при его завершении, оплата по договору аренды, а также сама аренда прекращаются и участок выкупается в ПО, по цене в размере годовой ставки аренды, действующей на момент выкупа. Таким образом, платежи-взносы за землю осуществляются не одновременно, а рассредоточиваются, не менее чем на 3,5 года. Эта рассрочка дает возможность приобрести землю семьям с небольшими доходами. После выкупа на юридическое лицо, платежи за использование земли ограничиваются земельным налогом (70 руб. в год с 1 га) и затратами на содержание юридического лица (в настоящее время, стоимость аренды у ПО - в год 1000 руб. (независимо от площади участка).

После передачи участка в собственность ПО, индивидуально с каждым членом ПО заключается договор аренды в отношении его  поместья на длительный срок и регистрируется в регистрационной  палате.

В результате, у каждого участника общая сумма затрат на землю получится разной, в зависимости от темпов освоения своего Поместья. Срок  аренды участка до момента его выкупа на имя ПО и прекращения платежей за аренду определяется участником и составляет не менее 3-х лет. Если участник не выполняет условия освоения, перечисленные на страничке Этапы освоения родового поместья, то действие аренды до передачи земли в ПО продолжается. Таким образом, установлена и относительно четко определена мера ответственности участника за неосвоение земли. Эта мера установлена осознанно, ввиду часто распространенных случаев во многих поселениях, когда значительное количество участников так и не приступают к освоению земли. В результате чего, активные "освоенцы", годами ожидающие своих соседей, переезжают в другие поселения, где нет заброшенных участков.

Предложение о заключении договоров аренды не является публичной офертой.

Организаторы Поселения намерены продолжать содействовать освоению земли участниками Родового Поселения и скорейшему переходу земли в собственность юридического лица поселения.

Все вопросы и предложения принимаются на почтовый ящик, указанный в разделе Контакты

Приносим извинения за то, что мы используем сухой юридический язык, поскольку он более академичен и точен по сравнению с "рабоче-крестьянской" терминологией. Мы постарались максимально детально и четко расписать условия и дальнейшую стратегию отношений.   Естественно, в таком виде условия выглядят достаточно громоздко, что и следовало ожидать - либо каждый шаг подробно расписан, либо все выглядит лаконично и коротко, зато при столкновении с реальностью, вдруг возникает масса нерешенных вопросов. Приходится выбирать что-либо из двух. Откладывание деталей на потом, нежелательным образом складывается на развитие поселения.  Любая неопределенность в изначальных условиях (даже по собственному опыту создания более ранних поселений), может являться основанием для серьезных разногласий.

 Условия заключения договора аренды и выкупа

 Как уже было сказано выше, затраты на приобретение участниками земли разделены на две части. Первая часть - арендные платежи на период аренды до момента завершения 1-го этапа освоения. Вторая часть - оплата за выкуп участка в собственность ПО.

Перед заключением договора аренды, вам необходимо прислать ПОЛНОСТЬЮ заполненную Анкету участника  с фотографиями и необходимыми для заключения договора данными, а также побывать на собрании участников поселения.

С 1 ноября 2013 года ставка аренды составляет 3500 руб. за 1 гектар в месяц. Изменений по ставке в ближайшие годы не предполагается.

  •  Оплата производится авансом за каждые 12 месяцев.
  • При расторжении договора аренды по инициативе Арендатора (участника), половина выплаченной суммы за все время действия договора аренды возвращается Арендатору. В случе расторжения договора не по инициативе участника, - сумма возвращается в полном размере. 
  • Первая оплата за землю осуществляется при подписании договора аренды.
  • Участок резервируется на срок 30 дней после получения анкеты. Если за этот период общее собрание не проводилось, то резервирование продлевается до проведения ближайшего общего собрания.
  • Новый участник в течение 30 дней со дня решения общего собрания подписывает договор аренды и осуществляет соответствующие платежи за аренду и дороги (Подробнее о взносе на дороги). В ином случае, резерв участка снимается.
  • Условия освоения для передачи земельного участка от арендодателя с собственность ПО - согласно Таблице на страничке Этапы освоения.
  • Обязательным условием является согласие и соблюдение  правил добрососедства и землепользования, изложенными в  Соглашении о добрососедстве.
  • После выполнения Участником условий, указанных в последнем столбце Таблицы с Этапами освоения, его участок выкупается Потребительским Обществом (на средства Участника).
  • Стоимость выкупа на имя ПО исчисляется в размере годовой ставки аренды.

Общая сумма затрат за 3 года аренды и выкуп участка составляет 168.000руб за 1 га. Распределенность выплат создана для облегчения финансовой нагрузки. Каждый из трех лет аренды по 42.000руб, после чего выкуп на имя ПО еще 42.000руб.

 Повторимся: минимальный срок аренды, после которого возможен выкуп участка в собственность ПО составляет 3 года. Моментом прекращения оплаты за аренду является факт прохождения зачета достижений на своем участке. Зачет принимается организаторами, а инициируется участниками (см.  страничку ЭТАПЫ ОСВОЕНИЯ РОДОВОГО ПОМЕСТЬЯ).  После регистрации права собственности ПО на указанный участок, он передается Потребительским Обществом в аренду  этому Участнику.

Определение четких условий оплаты аренды у ПО является прерогативой участников (подробнее на страничке Образ поселения).

Возможно, у многих возникнет ощущение, почему разработаны такие сложные договорные условия, неужели нельзя придумать что-нибудь попроще? Мы тоже многократно задумывались на этот счет. Но поскольку решили поставить перед собой достижение многих, достаточно многомерных и идеологических задач, изложенных в книгах серии "Звенящие кедры России", то приоритет упрощения отодвинули на второй план. Напрямую "в лоб", законодательство запрещает очень многие вещи, принципиально нужные для развития поселения (к примеру, прямая продажа сельхоз земли частным лицам запрещена; свободное право строительства капитального жилья на фермерских участках сформулировано в законах разрозненно и достаточно скрытым образом, где черным по-белому написано что жилые дома строить нельзя, но мало кто знает, что кроме термина "жилой дом", есть еще другие название жилых построек, которые строить можно и офомляются они по декларации). Курьезность ситуации в том, что то же самое государство, само же, устанавливает обходные пути, которые становятся понятными и доступными при тщательном юридическом рассмотрении.

После детального изучения законов, обучения у специалистов и собственной практики, мы пришли к однозначному мнению, что все необходимое для осуществления будущего закона о Родовых Поместьях УЖЕ ЗАЛОЖЕНО В ДЕЙСТВУЮЩЕМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ!!! Единственный недостаток - почти все буквально зашифровано невидимым и непонятным для обывательского взгляда образом. При получении достаточной квалификации в земельной и налоговой сферах, все задачи для успешного развития Поселений Родовых Поместий становятся выполнимы, причем, надежными и законными методами!

Анкета участника (скачать файл)

Соглашение о добрососедстве (скачать файл)