Создателями Поселения Родовых поместий "Живая картина" на протяжении последних девяти лет тщательно изучалcя практический опыт организации и развития Родовых Поселений России, которые декларировали намерение следовать идеям, изложенным в книгах В.Н. Мегре. В результате обобщения опыта, совместно с организаторами других поселений (в частности одного из первых и успешных поселений "Ковчег") мы пришли к однозначному выводу, что относительно быстрая передача участков в частную собственность Участникам ставит под угрозу дальнейшее развитие и само существование Поселения Родовых Поместий. При частной собственности исчезает ответственность за неосвоение земли, участок теряет неделимость и может стать объектом купли-продажи или залога. Тем не менее, вариант с частной собственностью организован в соседнем поселении "Красивая сказка" и новом поселении "Долина радости".
Почему аренда?
Нами рассмотрены варианты частной и долевой собственности на земельные участки, а также собственности, оформленной на Некоммерческое Партнерство или иное юридическое лицо. Все они имеют свои плюсы и минусы. К сожалению, возможность приобрести землю для родового поместья на условиях "пожизненного наследуемого владения" в нашей стране с 2001г. упразднена. Но мало кому известно, что не только НАСЛЕДОВАНИЕ, но и НЕДЕЛИМОСТЬ поместья установлены законодательством именно для арендованных участков! При частной или долевой собственности земля автоматически дробится между наследниками, а завещание часто не может быть применено ввиду норм действующего законодательства. Если по закону становится невозможным передать землю тому, кому хотелось бы путем завещания (а оно действует далеко не во всех случаях), то благодаря ведению Наследственной книги поселения, аренду на землю можно переоформить именно по желанию наследодателя, а не на того, на кого указывает закон. О наследственных правах и вопросах будущего поселения и участников, сейчас мало кто задумывается и большинству очевидным кажется только собственность. Учитывая будущие намерения участников в отношении наследства, организаторы настоящего поселения продумали стратегию по сохранению и неделимости поместий насколько это возможно. Нам приходится рабираться в земельных вопросах на такой глубине, что не все участники нас понимают, особенно по причине терминологических значений юридических терминов. Мы часто выражаемся на юридическом языке, а он специфичен и часто непонятен. В разделе Разъяснения по земельному законодательству мы подробно объясняем смысл и основания решения многих вопросов, лишь на первый взгляд, кажущимися неразрешимыми. В качестве формы владения землей наиболее похожей "на пожизненное наследуемое владение", указанной в книгах серии "Звенящие кедры России", мы выбрали (из числа возможных, в рамках действующего законодательства) аренду или безвозмездное срочное пользование земельных участков у юридического лица (в нашем случае Потребительского Общества (ПО)) участниками поселения (возможность "бессрочного пользования" также упразднена современным законодательством).
Одним из существенных преимуществ аренды, перед частной собственностью, является неделимость поместья при наследовании. Т.е. поместье должно перейти целиком к одному из наследников даже если не брать в расчет использование Наследственной книги Родового Поселения. Также серьезным достоинством является отсутствие обязательств юридического лица по освоению и целевому использованию земли. Все они перекладываются на плечи пользователя (или арендатора). Выражаясь юридическим языком - все права и обязанности по владению и использованию участка переходят к текущему пользователю земли, т.е. участнику, причем, сразу после подписания договора аренды (если он до 1 года) или сразу после гос. регистрации, если договор более 1 года. Аренду (или срочное пользование) у юридического лица мы предлагаем заключать на длительный срок (до 49 лет) и соответственно, регистрировать в рег. палате. Ставка аренды устанавливается Общим собранием и должна покрывать, как минимум, сумму земельного налога (70 руб в год с 1 га). Право владения и пользования, имущество и все улучшения принадлежат арендатору, и ни коим образом, не юр.лицу (а то получится что-то похожее на ашрам, где людям, по документам, не принадлежит их земля и все что на ней).
Хочется остановиться поподробнее о возможных "опасностях" (по представлениям не малого числа участников) со стороны гос. органов на счет использования земли, находящейся в собственности юридического лица. Ответственность за использование или неиспользование, или нецелевое использование земли, сданной в аренду (или срочное пользование), юридическое лицо (точнее говоря - собственник) НЕ НЕСЕТ! Это означает, что претензии государство может предъявлять только пользователю (правильнее говоря - арендатору), но никак не арендодателю. Этот нюанс люди обычно не замечают и боятся, что если земля будет у юр.лица, то ее будет легче отобрать государству или так называемым "рейдерам". Следует знать, что земля, сданная в аренду, является обремененной правами третьих лиц и принадлежит собственнику лишь частично!, поскольку он теряет все права владения и пользования (т.е. права извлечения прибыли вместе с правом выбора форм использования земли (определение видов угодий), а также право нахождения на территории участка, с правом решать - кому ступать на участок, а кому - нет). При смене собственника все обременения переходят к другому собственнику, поэтому, так называемым "рейдерам" (которых тоже очень боятся некоторые участники) эти раздробленные участки вряд ли могут быть интересны. Ведь придется дело решать с каждым владельцем по отдельности, а не с юр.лицом, так сказать - оптом.
Если когда-нибудь возникнет у коллектива желание прекратить деятельность юр.лица, это делается достаточно просто, в результате чего земля переходит к участникам в соответствии с их целевыми взносами на покупку земли. Кто за какой участок платил, тому он и переходит в собственность. Земельные участки "привязаны" непосредственно к целевым (паевым) взносам членов юр.лица. Каждый за что платил, то и получает. Имущество юр.лица формируется за счет паевых (акционерских) взносов его членов и переходит в собственность членов при ликвидации. Никто из участников не сможет "прихватить" не свой участок, поскольку вносил паевый взнос только за приобретение осваимого им участка.
В настоящее время, решением Общего собрания поселения установлена форма юридического лица, в виде Потребителького Общества. Оно имеет ряд преимуществ, в отличие от НП (Некоммерческого Партнерства). Вместо срочного пользования, выбрана аренда, поскольку в ней заложено большее количество прав пользователя земли.
На период 1-го этапа освоения Поместья, до момента передачи земли в собственность ПО, участки будут передаваться в аренду. В роли арендодателя выступают создатели Поселения.
Имеющиеся недостатки временной аренды известны, но они несравнимы с ее достоинствами:
- не будет занятых и при этом, заброшенных участков (что очень часто бывает в других поселениях);
- имеется инструмент влияния коллектива на злостных нарушителей принципов добрососедства;
- отсутствует на начальном этапе общая собственность, что минимизирует поводы для "борьбы за власть" внутри Поселения;
- участники Поселения заведомо не будут иметь возможностей перепродать участки, что автоматически отсечет от участия людей, не ставящих перед собой цели создания Родового Поместья;
- отсекаются люди, не желающие связывать себя обязательствами перед коллективом, т.е. настроенные на "хуторской" тип поселения, а не на "общинный".
По этим существенным причинам, мы отказались от идеи прямой продажи земли Участникам и остановились на передаче земли в собственность ПО членами и учредителями которого они будут являться.
На начальном этапе мы предлагаем Участникам оформлять использование земельного участка, выбранного для создания Родового Поместья, в форме подписания договора аренды сроком на 1 год с автоматической пролонгацией, в случае если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора. При заключении договора аренды все права владения и пользования земельным участком переходят от арендодателя к арендатору.
В настоящее время первыми участниками Поселения организовано ПО, которое будет состоять из тех, кто прошел - 1-й этап освоения и будет содержаться на средства участников поселения. ПО средство в руках поселения. Т.е. есть Общие собрания поселения и Общие собрания членов ПО, на которых юридически реализуются решения Общего собрания поселения.
Оплата за аренду земли для родового поместья, производится только на период 1-го этапа освоения, а при его завершении, оплата по договору аренды, а также сама аренда прекращаются и участок выкупается ПО, по цене в размере годовой ставки аренды, действующей на момент выкупа. Таким образом, платежи за землю осуществляются не одновременно, а рассредоточиваются, не менее чем на 2,5 года. После выкупа на юр.лицо платежи за использование земли ограничиваются земельным налогом (70 руб в год с 1 га) и, возможно, затратами на содержание юр.лица.
После передачи участка в собственность ПО, индивидуально с каждым членом ПО заключается договор аренды в отношении его Родового Поместья на длительный срок. Участок в таком случае является неделимым, а право наследования достается только одному наследнику (в отличие от частной или долевой собственности, где гектар дробится среди всех наследников).
В результате, у каждого Участника общая сумма затрат на землю получится разной, в зависимости от темпов освоения своего Поместья. Минимальный срок аренды участка до момента его выкупа на имя НП составляет 2 года. Если участник не выполняет условия освоения, перечисленные на страничке Этапы освоения родового поместья, то действие аренды продолжается. Таким образом, установлена и относительно четко определена мера ответственности участника за неосвоение земли. Эта мера установлена осознанно, ввиду часто распространенных случаев во многих поселениях, когда значительное количество участников так и не приступают к освоению земли. В результате чего, активные "освоенцы", годами ожидающие своих соседей, переезжают в другие поселения, где нет заброшенных участков.
Предложение о заключении договоров аренды не является публичной офертой.
Организаторы Поселения намерены продолжать содействовать освоению земли Участниками Родового Поселения и скорейшему переходу земли в собственность юридического лица поселения.
Все вопросы и предложения принимаются на почтовый ящик, указанный в разделе Контакты
Приносим извинения за то, что мы используем сухой юридический язык, поскольку он более академичен и точен по сравнению с "рабоче-крестьянской" терминологией.
Условия заключения договора аренды и выкупа
Как уже было сказано выше, затраты на приобретение участниками земли разделены на две части - арендные платежи на период аренды до момента завершения 1-го этапа освоения и оплата за выкуп участка в собственность ПО.
Перед заключением договора аренды, вам необходимо прислать ПОЛНОСТЬЮ заполненную Анкету участника с необходимыми для заключения договора данными, а также побывать на собрании участников поселения.
Базовая ставка аренды с момента основания поселения до 31.12.2011г. составляла 3500 руб. за 1 гектар в месяц. С 01.01.2012г. базовая ставка аренды составляет 4000 руб. за 1 гектар в месяц.
Перед началом 2013г. возможно повышение базовой ставки аренды в пределах официально установленной величины инфляции. Другие основания для повышения ставки аренды исключены.
В течение первых 12 месяцев действия договора аренды, ставка аренды будет равна базовой ставке, действующей на момент заключения договора.
Начиная с 13-го месяца аренды и до момента передачи участка в НП, ставка будет устанавливаться в момент пролонгации договора и будет исчисляться, как базовая ставка аренды минус 1000 руб., т.е. 3000 руб. в месяц с 1 гектара, начиная с 01.01.2012г. Для уже заключенных договоров изменение ставки аренды возможно только при их ежегодной пролонгации.
Оплата производится авансом за каждые 6 месяцев.
При расторжении договора аренды по инициативе любой из сторон, половина выплаченной суммы за все время действия договора аренды возвращается Арендатору.
Подписание договора аренды и первая оплата по нему производятся в течение 12 календарных дней с момента резервирования участка. В ином случае резервирование участка снимается.
Условия освоения для передачи земельного участка от арендодателя с собственность ПО - согласно Таблице на страничке Этапы освоения.
Обязательным условием является согласие и соблюдение правил добрососедства и землепользования, изложенными в Соглашении о добрососедстве.
После выполнения Участником условий, указанных в последнем столбце Таблицы с Этапами освоения, его участок выкупается Потребительским Обществом (на средства Участника).
Стоимость выкупа на имя ПО исчисляется в размере годовой базовой ставки аренды минус 1000 рублей (в настоящее время - 3000руб*12мес*1га=36000руб за 1 га).
Минимальный срок аренды, после которого возможен выкуп участка в собственность НП составляет 2 года. После регистрации права собственности ПО на указанный участок, участок передается Потребительским Обществом в аренду этому Участнику. Ставка аренды устанавливается Общим собранием поселения.
Определение четких условий оплаты и расхода взносов на строительство дорог является прерогативой Участников (подробнее на страничке Образ поселения).
Возможно, у многих возникнет ощущение, почему разработаны такие сложные договорные условия, неужели нельзя придумать что-нибудь попроще? Мы тоже многократно задумывались на этот счет. Но поскольку решили поставить перед собой достижение многих, достаточно многомерных и идеологических задач, изложенных в книгах серии "Звенящие кедры России", то приоритет упрощения отодвинули на второй план. Напрямую "в лоб", законодательство запрещает очень многие вещи, принципиально нужные для развития поселения (к примеру, прямая продажа сельхоз земли частным лицам запрещена, строительство капитального жилья, в прямую не сформулировано и т.п.), но само же, устанавливает обходные пути, которые становятся понятными при тщательной юридической подготовке.
Анкета участника (скачать файл)
Соглашение о добрососедстве (скачать файл)
Комплект карт и набор необходимой для экскурсии информации "С собой в дорогу" (скачать файл)